پیش بینی قیمت مسکن؛ ارزان می گردد یا گران؟! - سهندبلاگ

جهت دریافت خدمات پتینه سقف منزل با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

این آنالیز تاکید می نماید اگر نیروی انتظارات تورمی نبود، با توجه به الگوی رشد قیمت مسکن و فاکتور رشد نقدینگی، بازار ملک از نیمه سال 98 در جهت رکود قیمتی قرار می گرفت و تا سال 1401 شرایط ثبات یا کم تحرکی را تجربه می کرد. اما از سال 93 تا نیمه امسال در شرایطی که حجم نقدینگی تقریبا 5/ 4 برابر شد، میانگین قیمت مسکن رشد بیش از 7/ 6 برابری را تجربه کرد. در معادله جدید مسکن، گزینه برگشت قیمت از اضافه پرش خودنمایی می نماید.

زمینه تکرار شرایط سال 93 در بازار معاملات مسکن شهر تهران فراهم شد. آمار های اولیه از نبض قیمت مسکن طی چهار هفته میانی پاییز در پایتخت نشان از سقوط تورم ماهانه در بازار ملک دارد. سرعت رشد قیمت در معاملات آپارتمان ماه آبان به دو دلیل بیرونی - کاهش ریسک غیرمالی و کاهش التهاب بازار های موازی - به یک سوم ماه های نیمه اول امسال رسید.

آن دو عامل بیرونی تا پیش از ماه ریزشی بازارها، محرک انتظارات تورمی در همه بازار ها از جمله بازار مسکن بود، اما با تغییر جهت آن ها در چند هفته اخیر، شرایط برای سمت و سوی قیمت مسکن نیز تغییر پیدا نموده است. یک اقتصاددان و صاحب نظر در بخش مسکن با تحلیل اوضاع بازار ملک در فاصله سال های 96 تا نیمه 99 و همچنین آنالیز شرایط یک ماه گذشته، اکنون درباره جهت پیش روی قیمت مسکن می گوید: شرایط دو سه هفته اخیر بازار ها به ویژه مسکن، در صورت عدم مداخله دولت در بازار ها و همچنین مشروط به اینکه شوک بیرونی منفی اتفاق نیفتد، به شکل کاهش قیمت ادامه پیدا می نماید.

تیمور رحمانی در مصاحبه با برنامه متراژ در تلویزیون اینترنتی اکوایران که با موضوع کاهش قیمت مسکن اتفاق می افتد؟ تهیه شد، گفت: فرایند رشد قیمت مسکن طی سال های 97 و نیمه اول 98 به گونه ای بود که مطابق الگوی دوره های گذشته و همچنین رابطه آن با نرخ رشد نقدینگی، باید بازار ملک در نیمه پارسال به ثبات قیمتی می رسید. هر چند نشانه هایی هم در اواخر تابستان و ابتدای نیمه دوم سال 98 در تورم ماهانه مسکن در تهران از بابت انتها جهش قیمتی دیده شد. اما از ابتدای امسال مجددا بازار مسکن با رشد تند قیمت روبرو شد. علت این بازگشت جهش قیمت به بازار مسکن در نیمه اول امسال، ریسک های غیرمالی و انتظارات تورمی بود. با این حال اکنون که ریسک ها کاهش پیدا نموده و می توان دست کم به بدتر نشدن شرایط غیرمالی امیدوار بود، زمینه برای بازگشت نبض قیمت به شرایط سال 93 فراهم آمده است.

سال 93، قیمت مسکن با تورم بسیار کمتر از تورم سال 92، همراه شد. سرعت رشد میانگین قیمت مسکن در سال 93 به حدود یک چهارم سرعت رشد میانگین قیمت در سال 92، رسید و بعد از آن، به مدت حداقل دو سال (تا انتها سال 95)، بازار مسکن، فاز ثبات قیمت را تجربه کرد. در آن موقع، خوش بینی به آینده که از نیمه سال 92 به وجود آمده بود باعث کاهش انتظارات تورمی در بازار مسکن و در نتیجه کاهش تقاضای غیرمصرفی شد در نتیجه، خریداران سرمایه ای ملک نیز از بازار خارج شدند تا فرایند تخلیه حباب قیمت فراهم گردد.

اکنون تیمور رحمانی معتقد است: بازار ها خیلی بیشتر از ارزش واقعی شان دچار رشد قیمت شده اند و بنابراین با فراهم شدن شرایط بیرونی، کاهش قیمت در ماه های آینده، دور از انتظار نیست. [ویدئوی برنامه متراژ (مصاحبه با دکتر تیمور رحمانی) در سایت اکوایران در دسترس است.]در این برنامه عنوان شد، در بازار مسکن از سال 97 تا الان بیشتر از آنچه متغیر های درونی قیمت را تحریک نموده باشند، این عوامل بیرونی بودند که باعث جهش قیمت شدند؛ ریسک های غیر مالی و التهاب قیمتی بازار های موازی مثل ارز و سکه و حتی سهام در این زمینه نقش داشتند.

تیمور رحمانی در برنامه متراژ درباره پیش بینی هایی که می گردد در شرایط جدید، برای آینده بازار مسکن عنوان کرد گفت: یک قاعده کلی باید درباره همه دارایی ها بخصوص بعد از این اتفاقات اخیر بگویم. قاعده کلی این است که با توجه به کاهش ریسک سیاسی و کاهش عدم اطمینانی که از سوی بیرون برای اقتصاد کشور وجود داشته و اینکه الان می گردد گفت شرایط فشار های بیرونی دست کم از این بدتر نخواهد شد، (لذا با این شرایط) به طور طبیعی باید قیمت همه دارایی ها کاهش پیدا کند. چون قیمت همه دارایی ها بیش از ارزش واقعی خود افزایش پیدا نموده است (براساس رابطه بلندمدتی که بازار ها با رشد نقدینگی دارند)؛ بنابراین اگر دولت مداخله نکند، این قاعده کلی درباره همه بازار ها صدق می نماید. مشخصا درباره بازار مسکن نیز همین تحلیل صادق است. اگر فرض کنیم (که فرض غیر عادی نیست)، آن رشد های نقدینگی قبل از سال 97، تا قبل از آغاز رشد قیمت از اوایل 97، در قیمت مسکن منعکس نشد اثر آن از سال 97 تا نیمه 98 در پی رشد قیمت مسکن عملا تخلیه و منعکس شد؛ بنابراین ما باید واقعا از نیمه دوم سال 98 در خصوص مسکن شاهد رکود قیمتی می بودیم. چون که رابطه بلندمدت رشد نقدینگی با قیمت مسکن همین را تایید می نماید. حتی در نیمه سال 98 تا حدودی این رخ داد و حتی در ماه هایی از سال 98 قیمت مسکن کم تحرک بود.

آن فرضیه مربوط به اینکه رشد های نقدینگی قبل از سال 97 تا آن سال در قیمت منعکس نشد را از این بابت باید گفت که قیمت مسکن بعد از آنکه در سال 92 دچار جهش شد و بیش از ارزش آن افزایش پیدا کرد، در سال های بعد (تا حدودا سال 96)، افزایشی پیدا نکرد و در برخی از این سال ها ثابت ماند. در حقیقت از نیمه سال 92 با خوش بینی مردم به آینده و کاهش عدم قطعیت و نااطمینانی، رشد قیمت مسکن به رغم تداوم رشد سالانه نقدینگی، متوقف شد تا حباب جهش سال 92 مثل الگوی دوره های قبلی رونق و رکود، فرصت تخلیه پیدا کند. در فاصله سال های 93 تا نیمه سال 96، قیمت اسمی مسکن بعضا کاهش پیدا کرد و مدتی هم با ثبات قیمت، قیمت واقعی افت کرد تا حباب تخلیه گردد و فرصت برای بازگشت تقاضای مصرفی به بازار آپارتمان فراهم بیاید. این نشان می دهد متغیر انتظارات بدبینانه و خوش بینانه می تواند در مقاطعی که بسیار افزایش پیدا می نماید روی قیمت دارایی ها اثر بگذارد. بعد از سال 92، کاهش عدم قطعیت باعث شد قیمت به ثبات برسد.

در فاصله ابتدای 93 تا انتها 96، قیمت مسکن تقریبا در سطح مترمربعی 4 میلیون تومان تا 4 میلیون و 500 هزار تومان ثابت ماند، در حالی که در این فاصله، نقدینگی بیش از 130 درصد رشد کرد. با این حال با آغاز رشد قیمت مسکن از سال 97 و تداوم آن تا نیمه سال گذشته، نرخ رشد میانگین قیمت در فاصله 93 تا نیمه 98 به حدود 220 درصد رسید که تقریبا با نرخ رشد نقدینگی در این فاصله برابری می کرد و حتی مقداری هم جلوتر رفته بود. در نتیجه انتظار می رفت در نیمه پارسال، رشد قیمت مسکن متوقف گردد. هر چند در مرداد و شهریور پارسال تورم ماهانه مسکن برخلاف ماه های قبل از آن، منفی شد و تورم نقطه ای مسکن در انتها سال 98 به زیر 40 درصد رسید. اما در ابتدای امسال مجددا رشد تند قیمت آغاز شد. در حقیقت، در نیمه اول امسال، افزایش انتظارات تورمی به ادامه جهش قیمت مسکن انجامید آن هم در شرایطی که اگر براساس رابطه رشد نقدینگی و رشد قیمت، بازار را در نظر بگیریم، زمینه ای برای رشد شدید قیمت بعد از نیمه سال 98 وجود نداشت.

رحمانی در ادامه مصاحبه، توضیح داد: ما عملا از سال 99 شاهد این بودیم که مسکن دوباره دچار تغییر جهت قیمتی شد و این هم از عوامل مختلفی سرچشمه می گیرد از جمله عدم اطمینان که در بازار مسکن، اثر گذاشت و باعث شد بازار مسکن که باید تا سال 1401 انتظار تحرک چندانی در قیمت آن نداشتیم، مجددا با افزایش تند قیمت روبه رو شد. از سال 99 قیمت مسکن مرتب ماهی حدود 8 تا 10 درصد افزایش پیدا کرد. این هم مثل بقیه دارایی ها از عدم اطمینان، دچار تحریک قیمتی و البته از سمت انتظارات تورمی هم قیمت مسکن شارژ شد. تصور این بود که نرخ تورم حتی تا سه رقمی شدن هم پیش می رود و بالاخره این تحلیل ها در ذهن مردم منعکس می شد و امکان انکار آن هم با شرایط نیمه اول سال وجود نداشت. اما اکنون اگر قرار باشد تورم عمومی متوسط حول و حوش 30 درصد (نقطه ای) را داشته باشیم، قیمت مسکن جایی برای رشد ندارد. همان طور که سایر بازار ها ظرفیتی برای رشد بیشتر قیمت ندارند؛ بنابراین معنی این موضوع آن است که باید انتظار تعدیل قیمت را داشته باشیم.

نقدینگی از سال 93 تا به امروز، تقریبا 5/ 4 برابر شده در حالی که میانگین قیمت مسکن با رشد بیشتر از آن، 7/ 6 برابر شده است.

این سبقت تورم مسکن از رشد نقدینگی، همان موضوعی است که بیانگر اثر غالب انتظارات تورمی بر تحریک قیمت است.

این اقتصاددان، درباره شکل دهنده های جهش قیمت مسکن طی یکی دو سال گذشته هم این طور شرح داد: در ماه های اخیر حجم معاملات مسکن در هر ماه زیاد نبود و آن قیمت های ماه های قبل تصویر درستی از شرایط بازار مسکن منعکس نمی کرد. در شرایط عدم اطمینان، این امکان پذیر است که قیمت مسکن رشد شدید کند، اما خیلی حجم معاملات بالا نباشد؛ معنی آن این است خریدارانی که خیلی ریسک پذیر هستند حاضرند با قیمت بالا بخرند (چون تصور می نمایند می توانند گران تر بفروشند) و در سمت مقابل، فروشنده ها به خاطر همان عدم اطمینان، تحریک می شوند که دست نگه دارند و نفروشند. در نتیجه خود به خود حجم معاملات افت می نماید و قیمت بالا می رود. با توجه به اینکه در ایران مثل خیلی از جا های پیشرفته جهان، افراد نمی توانند با وام بانکی، صاحب خانه شوند در نتیجه تقاضا در بازار مسکن نیاز به سرمایه درشت برای خرید آپارتمان دارد؛ بنابراین وقتی قیمت اینچنین رشد می نماید حجم معاملات بسیار افت می نماید و خرید ملک محدود می گردد. این الگوی رشد قیمت در ماه های اخیر از این منظر، قابل تحلیل است.

رحمانی در ادامه اضافه نمود: زمانی که مسکن جهش می نماید و بیش از ارزش واقعی افزایش پیدا می نماید دیگر نمی توان انتظار داشت بعد از مدتی جهش، به رشد خود ادامه دهد. چون در زمان رشد شدید قیمت مسکن، به دلیل سفته بازی در این بازار، فرایند رشد قیمت از رشد نقدینگی جلو می زند.

رشد نقدینگی نقطه به نقطه براساس آخرین آمار در امسال (ابتدای پاییز) 37 درصد شده است، همچنین از اول سال تا انتها مهر، رشد نقدینگی حدود 19 درصد بوده، اما در همین چندماهه سال تا انتها مهر ماه، رشد قیمت مسکن بیش از 70 درصد شد و تورم نقطه ای مسکن هم در مهر ماه از 100 درصد گذشت؛ بنابراین این رشد قیمت با آن رشد نقدینگی قابل شرح نیست بلکه متغیر عدم اطمینان نقش عمده ای در رشد قیمت مسکن ناشی از تقاضای سرمایه ای داشته است. معمولا هم در این شرایط، اثر رشد نقدینگی بر روی قیمت ها به سرعت تخلیه می گردد یعنی وقتی انتظار تورمی وجود دارد، اثر رشد نقدینگی، وقفه ندارد و خیلی زود اثر می گذارد. صاحب نظر ارشد بخش مسکن در ادامه گفت وگوی خود، درباره رشد حجم پول نیز توضیح داد: رشد حجم پول (سیال شدن نقدینگی)، معلول است و به هیچ وجه علت نیست. سیال شدن نقدینگی این معنی را ندارد که قدرت خرید مردم زیاد شده بلکه معنی آن این است که مردم نقدینگی را سیال نموده اند و از سپرده های مدت دار به سمت سپرده جاری آورده اند تا با آن کار نمایند. این، نشانه تورم است نه علت تورم.

رحمانی در پاسخ به این پرسش که آیا می توان با شرایط جدید بازار مسکن این طور تحلیل کرد که این بازار در حال ورود به دوره پساجهش قیمت است و می توان انتظار کاهش یا ثبات قیمت را به جای رشدی مشابه دوره قبل، داشت؟ گفت: مشروط به اینکه اتفاق خاصی (در جهت فراوری شکل گیری دوباره انتظارات تورمی) رخ ندهد، بله، این را می گردد گفت و طبیعی است و در خصوص همه دارایی ها صدق می نماید. اگر محیط بیرونی برای ایران بهبود پیدا کند، چیزی شبیه سال 93 برای همه دارایی ها ممکن است تکرار گردد به این معنا که بازار ها وارد رکود قیمتی شوند و دیگر جهش قیمتی را تجربه نخواهند کرد البته به شرطی که دولت مداخله نکند.

او درباره اوضاع و احوال خانه اولی ها و اینکه آیا محتمل است شرایط بازار مسکن در ماه های آینده برای خرید آن ها مساعد گردد نیز این طور پیش بینی کرد: من فکر می کنم در طول یک سال پیش رو (حداقل) امکان ندارد اتفاق خاصی در این زمینه بیفتد (افزایش وام مسکن). در این مدتی که از کار این دولت باقی مانده با توجه به شرایط کرونا و هزینه های مالی آن، دولت فرصتی برای تحول اساسی در بخش مسکن نخواهد داشت. دولت بعدی هم تا مستقر گردد و بخواهد کاری کند چند ماهی خواهد گذشت. این خبر خوبی برای خانه اولی ها نیست، اما یک واقعیت است. ترمیم قدرت خرید وام مسکن نیاز به اقدامات بلندمدت دارد. در صورتی می گردد مشکل مسکن تقاضای مصرفی را حل کرد که ثبات به اقتصاد کلان برگردد. وام های بلندمدت و قابل توجه در شرایط بی ثباتی (تورم بالا)، امکان پرداخت ندارد.