رمزگشایی از تورم مسکن، کلید مهار گرانی مسکن دست کیست؟ - سهندبلاگ

جهت دریافت خدمات درب ضد سرقت فلزی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش خبرنگار حوزه مسکن و شهرسازی گروه اقتصادی خبرگزاری خبرنگاران، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور سال جاری با 5.1 درصد افزایش نسبت به ماه گذشته و 91.7 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل، به بیش از 24 میلیون و 280 هزار تومان رسید.

دوره تورمی فعلی مسکن که از زمستان سال 1395 شروع شده با ثبت افزایش 448 درصدی قیمت ها در کمتر از 4 سال شدیدترین دوره تورمی 25 سال اخیر را رقم زده است.

اکنون قدرت خرید خانوار در بازار مسکن به کمترین میزان خود رسیده و همین موضوع سیاست گذاران و برنامه ریزان را به ارائه راه چاره هایی چون طرح ملی اقدام مسکن، اخذ اقتصادیات از خانه های خالی، وام ودیعه مستاجران، ارائه زمین رایگان و ... واداشته است تا شاید قفل مدیریت بازار مسکن باز شده و قیمت ها به قدرت خرید متقاضیان نزدیک تر گردد.

در این گزارش ضمن آنالیز نحوه قیمت گذاری مسکن به بیان دلایل افزایش قیمت آن می پردازیم.

قیمت تمام شده مسکن چقدر است؟

به طور کلی قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت وساز، هزینه تراکم، عوارض، هزینه های مربوط به شهرداری مواردی است که در هزینه تمام شده مسکن لحاظ می گردد حالا اگر سود سرمایه و پاداش ریسک سازنده را به آن اضافه کنیم قیمت فروش یک ملک یا واحد مسکونی معین می گردد.

با این حال مشاهده و گزارش های میدانی نشان می دهد که هزینه ساخت یک مسکن با قیمت فروش آن در بازار فاصله قابل توجهی دارد و سازندگان سود بیشتری به جیب می زنند.

مهدی سلطان محمدی کارشنای بازار مسکن درباره نحوه قیمت گذاری در بازار مسکن می گوید در شهر تهران قیمت زمین حدود دو سوم یا به طور متوسط 60 تا 70 درصد هزینه تمام شده ساخت یک مسکن را در بر می گیرد. یک سوم باقی مانده از قیمت نهایی ساخت یک مسکن مربوط به هزینه های قانونی تراکم و هزینه های ساخت است.

به گفته وی هزینه ساخت و ساز، بسته به کیفیت مصالح ساختمانی بکار رفته شده متفاوت است و به ازای هر متر مربع می تواند از حدود چهار میلیون تومان تا حدود 10 میلیون متغیر باشد. مجموعه هزینه های فوق با قیمتی که برای فروش مسکن در بازار در نظر گرفته شده بسیار متفاوت است.

سلطان محمدی خواب سرمایه و سود سازندگان را یکی از عوامل اختلاف قیمت مسکن از مرحله اتمام پروژه تا فروش آن دانست و معتقد است متوسط زمان لازم برای ساخت یک واحد آپارتمان مسکونی متعارف در تهران 2 سال است، بنابراین به هزینه تمام شده ساخت هر واحد سود سرمایه و پاداش ریسک سازنده اضافه می گردد که با در نظر دریافت ثبات قیمتی، سالیانه 15 تا 20 درصد برآورد می گردد. متاسفانه طی سالیان اخیر به دلیل شرایط اقتصادی و تورم موجود در بازار، سود سرمایه و پاداش ریسک سازنده بیش از سود انتظاری است.

ایرج رهبر نائب رئیس انجمن انبوه سازان نیز درباره قیمت تمام شده ساخت هر متر مسکن ملی می گوید قیمت ساخت هر متر مسکن ملی بدون احتساب پکیج، نقاشی، کولر و کابینت بین سه میلیون و 500 هزار تا چهار میلیون تومان است به عبارتی هزینه خام یک مسکن حدود چهار میلیون تومان تمام می گردد.

براین اساس اگر طبق گزارش مرکز آمار، هزینه زمین را که به طور متوسط متری حدود پنج میلیون و 700 هزار تومان برآورد شده به هزینه ساخت مسکن اعلام شده از سوی رهبر نائب رئیس انجمن انبوه سازان اضافه کنیم، باز قیمت تمام شده ساخت مسکن با قیمت بازار، فاصله قابل توجهی دارد.

دلایل افزایش قیمت مسکن

بعد از آنالیز قیمت تمام شده ساخت یک واحد مسکونی به عنوان بخش عرضه، آنچه به عنوان عاملی دیگر در قیمت گذاری مسکن تاثیرگذار است، قسمت تقاضاست.

در بخش تقاضا نیز نرخ شهرنشینی، نرخ اجاره بها، درآمد سرانه، اعتبارات بانکی، اقتصادیات بر بخش مسکن و نرخ رشد بر قیمت فروش مسکن اثرگذار هستند.

در بحث نرخ شهرنشینی که پایدارترین عامل در تقاضای بالقوه است با تقویت و افزایش توان خرید با تقضای موثر در بازار مسکن روبرو خواهیم شد.

نرخ اجاره بها نیز عاملی است که در صورت افزایش آن شاهد پررنگ تر شدن ارزش ذهنی ملک در بین مالکان و سازندگان شده و در نهایت قیمت مسکن افزایش می یابد.

درآمد سرانه که به تعبیری نشان از توان و قدرت خرید افراد دارد به هر میزان رشد کند باعث تبدیل متقاضیان بالقوه به متقاضیان بالفعل می گردد.

تسهیلات و اعتبارات بانکی هر چند در بخش عرضه تاثیر چندانی ندارد و تنها به رونق فراوری مسکن برای پاسخ گویی به احتیاج متقاضیان یاری خواهد نمود اما در بخش تقاضا، توان خرید متقاضیان را افزایش خواهد داد.

اقتصادیات نیز عاملی است که به واسطه گری و دلالی در بازار مسکن انتها داده و فضا را برای متقاضیان واقعی فراهم می نماید. افزایش نقدینگی و ضعف و نوسانات بازارهای موازی موجب راهنمایی تقاضا به بخش مسکن می گردد.

سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در این رابطه می گوید 80 درصد از افزایش قیمت فروش مسکن در بازار ریشه در تورم فعلی اقتصاد کشور دارد، بنابراین کنترل نرخ تورم با اعمال اصلاح سیاست های پولی و اقتصادی منجر به تعدیل قیمت ها در تمامی بازارهای از جمله مسکن و خودرو می گردد.

صدیف بدری عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در تشریح دلایل افزایش قیمت مسکن می گوید قیمت کنونی بازار مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی چون قیمت مصالح ساختمانی، قیمت تمام شده فراوری مسکن، هجوم نقدینگی، عرضه و تقاضا و رویکرد سرمایه نسبت به بازار است. قیمت هر کیلو میلگرد به حدود 15 هزار تومان رسیده است بنابراین وقتی که قیمت تمام شده فراوری مسکن افزایش یابد، به تبع آن قیمت ها در بازار نیز بالا می رود.

بیت الله ستاریان کارشناس بازار مسکن نیز در تشریح دلایل افزایش قیمت مسکن در تهران می گوید در شرایطی که فراوری داخل با مشکل روبرو است و شیوع و تشدید کرونا منجر به تعطیلی تجارت بین المللی و حتی ممنوعیت صادرات کامیونی شده است بعضی از سرمایه داران جهت مصون ماندن سرمایه خود و جلوگیری از توقف کسب سود وارد بازارهایی چون مسکن، ارز، طلا و بورس شده و به افزایش قیمت ها دامن زده اند.

آمارها نشان می دهد که به رغم افزایش 12 درصدی قیمت مسکن در 6 ماهه نخست سال جاری، رشد قیمت ها در شهریور تنها 5 درصد بوده است و این به معنای کاهش فرایند رو به رشد قیمت مسکن است، امید است دولت و مجلس با کنترل نرخ تورم و نقدینگی و اعمال سیاست های کنترلی در بخش عرضه و تقاضا شاهد افزایش قدرت خرید متقاضیان بالقوه باشیم.

4133